Bydlení je subjektivní záležitostí každého z nás, ale nutno přiznat, že při naplňování našich představ mají svoji roli i situace objektivní. K nim patří právní úprava této problematiky, která prochází v posledních letech výraznými změnami.
občanský zákoník
Řada obytných budov kde jsou byty v osobním vlastnictví je spravována pomocí Společenství vlastníků jednotek. Jak dobře či spatně fungují, závisí na tom, koho si vlastníci bytů zvolí do výboru Společenství vlastníků jednotek. Předseda a místopředseda Společenství vlastníků jednotek je volená funkce s funkčním obdobím obvykle jednoho roku.
Podle údajů Českého statistického úřadu bylo v České republice v roce 2011 více než 50 tisíc společenství vlastníků jednotek, v rámci kterých se nacházelo 1.200.000 bytů. V těchto bytech žije více než 3 miliony občanů české republiky. Proto tyto subjekty sdružující vlastníky bytových a nebytových jednotek zná prakticky každý.
Je dobré si položit otázku co zásadního se změnilo jejich právní úpravě Nového občanského zákoníku po 1. 1. 2014?
Ze zkušeností získávaných od r. 1994, kdy začal platit zákon 1994/72 podle kterého se zakládala společenství vlastníků bytových jednotek, vyplynulo, že vlastnictví bytů „pod jednou střechou“ má svá specifika, není izolovaným vlastnictvím, má zcela zvláštní charakter, dosud v našem právním řádu neuplatněný. Dříve byl bytový fond spravován OPBH a bytovými družstvy. Jde o spojení vlastnictví bytu jako části budovy a spoluvlastnictví společných částí domu, které není reálně oddělitelné.
Společnost O-nemovitosti.cz byla ihned od samého počátku zaměřena na práci s nemovitostmi, jejich prodejem a pronájmem a poskytovala všechny související služby včetně poradenských. Postupně s budováním klientského portfolia a zaměstnanecké základny se poskytované služby rozšířili o účast v developerských skupinách a práci s většími nemovitostmi.
O-nemovitosti.cz
Realitní kancelář O-nemovitosti.cz se zabývá výkupem bytů v hotovosti, zprostředkováním, výměnami bytů – jak družstevních, tak obecních. S prodejem realit provádíme: sepsání kupních smluv k nemovitostem nebo bytům v osobním vlastnictví a odhady nemovitostí.
Současně s prodejem realit provádíme v O-nemovitosti.cz:
sepsání kupních smluv k nemovitostem nebo bytům v osobním vlastnictví
odhady nemovitostí
vklady na katastrálním úřadě
Na základě smlouvy s bytovými družstvy provádíme tyto úkony směřující k vyklizení bytu a zajištění vhodného nového člena bytového družstva:
úhrada dlužného nájemného
poskytnutí náhradního ubytování či bytu
oprava bytu na naše náklady
stěhování a vyklizení bytu
Většina našich bytů je standardně opravena a vhodná k okamžitému nastěhování. Koupě bytů je možná také přes stavební spoření, hypoteční úvěr.
Součástí Nového občanského zákoníku platného od 1. 1. 2014 je i zákon o rodině, zákon o pojistné smlouvě, o nadacích a nadačních fondech, velká část obchodního zákoníku, smluvní právo, vlastnictví bytů, má také silnou vazbu na zákoník práce.
Stávající obchodní zákoník (ObchZ) byl přijat v roce 1991. Tedy v době, kdy se soukromé právo teprve probouzelo z devastace nastolené po komunistickém převratu který proběhl v roce 1948.
Zrušení obchodního zákoníku
Tvůrci obchodní zákoník (ObchZ) se při práci inspirovali především zákoníkem mezinárodního obchodu, prvorepublikovou a německou právní úpravou, přičemž výsledkem byla nesourodá směsice pravidel, která si již záhy po své účinnosti vyžádala řadu novelizací. Obchodní zákoník byl v poslanecké sněmovně do nekonečna několikrát do roka novelizován.
S častými změnami se zákoník potýkal i v další době své existence. Důvodem byly nejenom potřeby transformující se ekonomiky, ale i nutnost harmonizace s právem EU. Nakonec se obchodní zákoník vyvinul do podoby celistvého kodexu, který vedle občanského zákoníku vytvořil vlastní a do určité míry nezávislou větev soukromého práva.
Takto rozdělené soukromé právo pochopitelně přinášelo nemalé komplikace, když v některých případech nebylo jasné, jakým zákoníkem (občanským nebo obchodním) se mají konkrétní právní vztahy řídit.
Z tohoto a mnoha jiných důvodů bylo v rámci rekodifikace rozhodnuto o zrušení obchodního zákoníku a integraci soukromého práva do zákoníku občanského.
Nový občanský zákoník (NOZ) se tak stal středobodem soukromého práva. Podstatná část ustanovení ObchZ byla zrušena spolu s tímto předpisem, část ustanovení však byla přenesena do NOZ (např. obecná ustanovení o obchodním tajemství, firmě či ustanovení o některých smluvních typech a zajištění závazků).
Pouze pro právní úpravu obchodních společností a družstev, která je dnes obsažena v druhé části ObchZ, byl vyhrazen nový zvláštní zákon, a sice zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích.
Zákon o obchodních korporacích předpokládá pouze regulaci obchodní společností a družstev – úprava nekalé soutěže, řady ustanovení o právnických osobách a zejména obchodních smluv v něm upraveno není.
Zákon o obchodních korporacích
Tato regulace totiž je sjednocena a přesunuta do občanského zákoníku – zejména smluvní právo tak je jednotné a pro uzavírání nebo posuzování smlouvy není podstatné, zda ji uzavírá podnikatel při své podnikatelské činnosti či nikoliv. Zohlednění postavení podnikatele však má mít význam při výkladu smlouvy, zejména bude-li na druhé straně spotřebitel.
Seznamte se laskavě ve vlastním zájmu s novelami Zákona o obchodních korporacích.
Pět částí nového občanského zákoníku soustřeďuje ve více než 3000 paragrafech. Ministerstvo spravedlnosti a tým právních specialistů desítku let pracoval na novém občanském zákoníku, který začal platit od 1. ledna 2014.
Podívejte se, jak občanský zákoník před několika měsíci představoval na TK Jiří Pospíšil.
Pozor: Změny pro podnikatele od ledna 2014
Leden 2014 přináší revoluci v pojetí práva pro občany i podnikatele. Jen málo z manažerů firem si uvědomuje, co je v novém roce vlastně čeká, proto lze předpokládat, že dopad chyb způsobených z neznalosti bude často znamenat velmi nepříjemný důsledek.
Pojďme se podívat, co se mění pro podnikatele, firmy a řídící pracovníky s ohledem na dva klíčové zákony (NOZ a ZOK). Problematiku práv a povinností pro přehlednost rozdělíme do tří skupin:
Podle nového občanského zákoníku – zákona 89/2012 je Soukromé právo definováno takto:
Nový občanský zákoník
§ 1
(1) Ustanovení právního řádu upravující vzájemná práva a povinnosti osob vytvářejí ve svém souhrnu soukromé právo. Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.
(2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.
§ 2
(1) Každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit.
(2) Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu.
(3) Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.
Soukromé právo
§ 3
(1) Soukromé právo chrání důstojnost a svobodu člověka i jeho přirozené právo brát se o vlastní štěstí a štěstí jeho rodiny nebo lidí jemu blízkých takovým způsobem, jenž nepůsobí bezdůvodně újmu druhým.
(2) Soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že
a) každý má právo na ochranu svého života a zdraví, jakož i svobody, cti, důstojnosti a soukromí,
b) rodina, rodičovství a manželství požívají zvláštní zákonné ochrany,
c) nikdo nesmí pro nedostatek věku, rozumu nebo pro závislost svého postavení utrpět nedůvodnou újmu; nikdo však také nesmí bezdůvodně těžit z vlastní neschopnosti k újmě druhých,
d) daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny,
e) vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká, a
f) nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží.
(3) Soukromé právo vyvěrá také z dalších obecně uznaných zásad spravedlnosti a práva.
§ 4
(1) Má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.
(2) Činí-li právní řád určitý následek závislým na něčí vědomosti, má se na mysli vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé. To platí obdobně, pokud právní řád spojuje určitý následek s existencí pochybnosti.
§ 5
(1) Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.
(2) Proti vůli dotčené strany nelze zpochybnit povahu nebo platnost právního jednání jen proto, že jednal ten, kdo nemá ke své činnosti potřebné oprávnění, nebo komu je činnost zakázána.
§ 6
(1) Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.
(2) Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.
§ 7
Má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.
Občanský zákoník upravuje české soukromé právo. Od 1. 1. 2014 vejde v účinnost nový občanský zákoník, díky kterému české soukromé právo zažije zatím svou největší proměnu. Nový občanský zákoník se zabývá právem občanským a je rozdělen do pěti částí o 17 hlavách. Občanský zákoník pocítí nejvýraznější změny v oblasti nemovitostí (stavby na pozemcích, které budou vlastněny stejným majitelem, již budou součástí pozemku), předkupního práva (v případě spoluvlastnictví dojde k jeho zániku, již tedy nebude nutné při chystaném prodeji nabízet svůj podíl ostatním spolumajitelům), sousedských vztahů (vy i váš soused si budete moci zasadit strom nejdříve až 3 metry od plotu), odpovědnosti (ve smlouvách, již bude nutné sjednat záruční doby), evidence v katastru nemovitostí (chrání vlastníky před nesprávnými, chybnými či dokonce podvodnými zápisy do katastru nemovitostí), nájmů (majitel nemovitosti bude mít více práv) a další.
Občanský zákoník
Pokud máte byt v osobním vlastnictví měli by jste se ve vlastním zájmu seznámit s tím, jak se Nový občanský zákoník promítl do fungování společenství vlastníků jednotek. Je napsán nespočet knih o fungování společenství vlastníků jednotek,které podávají informace o tom jak by měl fungovat výbor společenství a správa domu dle nového pořádku.
Pro zajímavost bych uvedl autory knih o fungování společenství vlastníků jednotek : Zbyněk Pražák, kolektiv Jiří Kocourek, Jaroslav Čermák, Jaroslav Peštulka; a nekonec Jiří Čáp.
Odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona, přizpůsobí právnická osoba svůj název požadavkům tohoto zákona do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti. Není povinna tak učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.
společenství vlastníků jednotek
Spolek a společenství vlastníků jednotek vzniklé do 31. prosince 2013 dle zákona 1994/72 (Konec účinnosti starého občanského zákoníku) nejsou ode dne nabytí účinnosti Nového občanského zákoníku povinny uvést označení právní formy ve svém názvu do souladu s požadavky § 132 odst. 2, § 216 a § 1200 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb.
Ke dni 9. 4. 2015 bylo ve spolkovém rejstříku zapsáno 88235 spolků a 27358 pobočných spolků. Přičemž k témuž datu mělo požadované označení právní formy ve svém názvu („spolek“, „zapsaný spolek“ nebo „z. s.) uvedeno toliko 6896 spolků. V rejstříku společenství vlastníků jednotek bylo zapsáno 57550 společenství vlastníků.Z nich 42795 mělo ve svém názvu uvedenu právní formu v podobě „společenství vlastníků“ nebo „společenství vlastníků jednotek“. Z výše uvedené statistiky je patrné, že několik měsíců před uplynutím lhůty pro přizpůsobení názvu požadavkům občanského zákoníku existuje mezi spolky i společenstvími vlastníků velký počet subjektů, kteří danou povinnost dosud nesplnili. S ohledem na tento stav panuje důvodná obava, že budou mnohé z těchto subjektů vystaveny hrozbě zrušení, aniž by důvod k tomuto zrušení byl za stávající situace odůvodněn veřejným zájmem či zájmem na ochraně jiných hodnot.
Právní minimum pro ? Zjistěte více o zákonech, které by jste měli znát.
